Comprar una propiedad con dólares sin declarar: qué cambia con Inocencia Fiscal II

Si tenés dólares sin declarar y querés comprar un inmueble, la Ley 27.826 te da una protección que antes no existía, pero solo si adherís al Régimen Simplificado de Ganancias. Los fondos que uses hasta el 31 de diciembre de 2027 cuentan como parte de tu patrimonio desde el día de la compra. El escribano igual puede pedirte el origen de la plata.

Qué cambia para quien compra un inmueble

La Ley 27.826, conocida como Inocencia Fiscal II, sumó el artículo 40 bis a la Ley 27.799. Si adherís al Régimen Simplificado de Ganancias, tenés que hacer tus operaciones por medios autorizados por el BCRA o la CNV. Alcanza con que el sistema financiero aparezca en el origen o en el destino, y el efectivo que se entrega al firmar la escritura de un inmueble también cumple. Según la RG 5916/2026 de ARCA, una operación sin bancarizar no te excluye por sí sola del régimen.

Para los fondos que usás así hasta el 31 de diciembre de 2027:

• En Bienes Personales cuentan como parte de tu patrimonio desde la fecha de la compra, y ARCA no puede reclamarte el impuesto de años anteriores por esa plata.
• Quedan cubiertos por la liberación de acciones civiles y por delitos tributarios que da el régimen.
• ARCA no puede usar los incrementos patrimoniales no justificados ni los depósitos bancarios que superan tus ventas declaradas para probar una discrepancia (art. 18, incisos f y g, de la Ley 11.683). Los demás indicios de ese artículo solo valen si los confirma con lo que declaraste o con información de sus sistemas o de terceros.

Cuándo se pierde la protección

Para mantener la protección tenés que presentar y pagar Ganancias a tiempo cada año. Además, la protección se cae si ARCA encuentra una discrepancia significativa en tu declaración, que es cualquiera de estos casos:

• El impuesto determinado sube un 15% o más y la diferencia supera $5 millones.
• La diferencia supera $100 millones.
• Hay facturas falsas, o retenciones, percepciones o pagos a cuenta computados de más.

Si ARCA te notifica un ajuste, tenés 15 días hábiles para presentar una rectificativa y pagar la diferencia con intereses. Esa diferencia no cuenta como discrepancia y conservás la protección.

Quién puede adherir

Pueden adherir las personas humanas y las sucesiones indivisas que son residentes fiscales en el país durante todo el año que declaran. Desde la Ley 27.826 no hay topes de ingresos ni de patrimonio, y para el período 2025 no se exige la residencia todo el año.

Los grandes contribuyentes nacionales pueden presentar por esta vía, pero sin la presunción de exactitud ni los demás beneficios. Lo mismo vale para quienes fueron legisladores, jueces o funcionarios desde secretario de Estado en los últimos cinco años.

Si sos monotributista, no podés adherir mientras sigas en el monotributo. Para usar el régimen tendrías que pasar al régimen general y pagar IVA, Ganancias y autónomos por separado. Si estás pensando en ese cambio, mirá monotributo o responsable inscripto. Qué más exige el régimen está en la nota del Régimen Simplificado de Ganancias.

Qué pide el escribano

En las compras de inmuebles por encima de cierto monto, el escribano es sujeto obligado ante la UIF y tiene que analizar el origen de los fondos. La ley le pide que tome tu constancia de adhesión como un antecedente favorable, pero no lo libera de sus controles contra el lavado de dinero. La UIF tiene hasta el 2 de noviembre de 2026 para dictar la norma que explica cómo aplicarlo. ARCA tampoco habilitó todavía la consulta para que el escribano valide si estás adherido.

Mientras tanto, contá con que el escribano te pida documentación sobre el origen de la plata. Si no la tenés, puede reportar la operación como sospechosa.

Diferencia con el blanqueo

Inocencia Fiscal II no cobra un impuesto especial ni te pide declarar bienes ocultos. Presentás Ganancias con la declaración que te propone ARCA y pagás lo que resulta. En qué se diferencia del régimen de 2024 está en blanqueo o Inocencia Fiscal.

Cómo te ayuda Lannis

Lannis vigila tu cuenta en ARCA y te avisa antes de cada vencimiento, para que no pierdas la protección por presentar o pagar tarde.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pagar la escritura con dólares en efectivo?

Sí. La ley considera cumplida la exigencia del sistema financiero con el efectivo que se entrega al firmar la escritura.

Fuentes: Ley 27.826, Boletín Oficial · Decreto 1253/2026, ARCA · RG 5916/2026, ARCA · Ley 11.683, InfoLEG

Actualizado en octubre de 2026.